今年前三季度，中国房地产投资呈现新特征。1-9月，全国百强房企拿地总额实现同比36.7%的显著增长。但是，这场“拿地盛宴”的主角高度集中于头部央国企，行业集中度提升，“马太效应”日益加剧。与此同时，通过收并购获取核心城市优质地块成为房企扩储的重要途径，市场整体的投资态度仍趋谨慎。
土地收并购刷新“天价”交易
据中指研究院数据，1-9月，百强房企拿地总额达7278亿元，同比增长36.7%，增幅较1-8月扩大8.7个百分点。尤其是9月份，部分房企通过收购方式大规模获取土地，进一步推高了同比增幅。
从企业结构看，央国企在土地市场上占据主导地位。拿地金额前十的企业中，8家为央国企。民企中，滨江集团（002244）表现突出，拿地金额进入前十，邦泰集团也跻身前二十。
头部房企的拿地力度持续加强。从新增货值来看，1-9月，绿城中国（简称“绿城”）、保利发展（600048）（简称“保利”）和中海地产位列前三，分别为1175亿元、1010亿元和952亿元。而从权益拿地金额来看，中海地产、绿城、华润置地位列前三。
随着头部企业拿地力度不断加强，其占比也明显提升。1-9月，在拿地金额TOP100企业中，TOP10企业和TOP20企业的占比分别高达56.2%和68.6%，相比去年底分别提高了14.8个百分点、13.7个百分点，市场集中度显著提升，强者恒强的马太效应显著。
值得关注的是，收并购成为房企获取优质土地资源的重要方式。第三季度以来，多家房企通过联合体形式进行大规模收购。收购土地标的通常在核心城市核心区位，而且土地价格较高。
例如，华润置地子公司与上海南房组成的联合体以244.7亿元收购上海耀华路和余庆里项目。两项目均位于上海市核心区域，耀华路项目位于上海浦东世博园区，余庆里项目位于上海黄浦区人民广场区域。
中海地产、招商蛇口（001979）、中旅投资联合体以154.78亿元获得上海徐汇东安城市更新项目地块开发权。值得注意的是，此次交易采用“承债收购”模式，开发商承接项目原有债务，待销售后逐步偿还银行贷款，此次交易地块开发权的成交总金额实际为439.5亿元，刷新了全国涉宅用地出让总价纪录。
城市分化加剧，房企谨慎投资
目前，房企仍聚焦在北京、上海、杭州、成都等土地市场。其中，9月上海、杭州、成都优质地块土拍热度仍较高，房企举牌积极，多宗地块溢价率超10%，如杭州拱墅区康桥单元地块溢价率超过20%。9月，被誉为北京朝阳“压箱底”宝地的太阳宫0627地块，经过超300轮、近3个小时的激烈竞拍，最终由中建智地以43.145亿元竞得，溢价率39.18%，创下今年北京土地溢价率新高。
相比之下，青岛、南京、武汉等地土地市场持续低温运行。
此外，北京、上海、厦门等城市成为高总价地块集中地。9月份全国住宅用地成交总价TOP10地块中，北京2宗地总成交额72亿元，上海3宗地总成交额79亿元，厦门也有3宗地入榜。这些高总价地块的拿地企业均为央国企。
1-9月份，重点城市拿地金额TOP10房企中，央企、国企和地方国资仍是主力。招商蛇口在北京、上海、南京、成都四城拿地金额均进入前十；建发在杭州、北京、苏州和成都四城进入前十。民企则主要在重点深耕区域补充土储，如滨江集团聚焦杭州，位列当地拿地金额榜首。
尽管部分城市销售端9月份出现一定回暖，但传导至投资端的效果仍有限。克而瑞分析指出，这主要由于当前拿地已错过年内可开售时机，企业投资必要性下降；同时销售回暖仅限个别城市，对整体投资回升带动有限。
克而瑞数据显示，1-9月百强房企拿地销售比为0.31，较8月末升高0.04。销售TOP10房企拿地销售比高达0.44，远超行业平均。截至9月末，仍有近五成销售百强房企尚未拿地，仅十几家房企拿地金额超百亿。因此，当前房企投资保持高度谨慎和理性，只有热点城市优质地块能引发激烈竞争，这种点状热度难以带动市场整体投资积极性回升，行业投资格局分化态势预计将持续。
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